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一销售额同比下降，新开工面积亦下行

今年工作报告对于房地产行业关注税收和住房两大方面，税收主要是稳步推进地产税立法，住房主要是改革完善住房市场体系和保障体系，继续推进保障性住房和棚户区改造。总体来看，2019年房地产行业将以稳为主，“一城一策，分类调控”成为住房主流。从目前的情况来看，销售面积的负增长使得地产商面临资金缺口进一步扩大的风险，新开工面积的减少则印证企业销售回款的下滑，随着房地产税的以及房产的边际放松，预计未来一段时间内房地产开发资金来源增速进一步承压，地产行业趋弱下行。

统计局数据显示，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。1-2月份，房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。房屋竣工面积12500万平方米，下降11.9%，降幅扩大4.1个百分点。三大指标均呈下降趋势，其中商品房销售面积时隔43个月首度负增长，预计未来销售面积大概率延续下滑趋势，由此引发地产商资金回笼问题会拖累新开工面积继续下行。

二投资增速上涨，资金回笼趋缓

2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭3458亿元，增长6.5%。国内和自筹资金同比增速略微下滑，资金来源紧张或成为制约房地产投资增速的重要因素，考虑到在1-2月房地产销售面积、新开工面积、土地购置面积、增速大幅回落的情况下，未来房地产投资的高增长难以持续，其下行压力较大，预计地产投资增速以缓慢下降为主。

三供给据高位不落，需求亮点仍未现

截止3月末，钢厂高炉开工率63.4%，环比上期增加1.11%，钢厂盈利率76.07%环比上期增加1.22%。2019年1-2月钢材产量为17146万吨，同比增长10.7%；钢材日均产量为290.61万吨，比去年12月降低11.5万吨，降幅为3.8%。3月中旬后，随着下游工程项目逐步开工，需求渐入旺季，库存去化速度加快。随着采暖季限产结束，钢厂陆续复产，环保层面的相对减弱，叠加钢材现阶段仍处于空间，原料端尚未完全蚕食钢材利润，整体供给或快速回升，在需求逐步企稳的情况下，行业供需格局变化决定变量将重回供给端，随着供暖季的结束和钢厂检修复产，未来钢材价格主导逻辑将重新落回供需基本面上。

截止3月底，全国35个主要市场样本仓库钢材总库存量为1616.56万吨，较上周减少78.48万吨，这也是全国样本仓库钢材库存总量连续第四周回落。得益于下游需求回暖，目前钢材市场库存及钢厂库存大幅下降，加上清明节前以及每月伊始钢贸商循例补库，整体库存逐步往市场转移。随着二季度传统旺季的来临，钢材去化速度预计将进一步提升，整体速度需观察钢厂产能及终端需求对去库速度的影响。

目前钢材市场整体呈现供大于求的局面，随着采暖季结束及钢厂高炉检修复产以及电炉的大规模使用，钢材产能有望继续回升，未来一段时间钢材供应将居高不下；需求来看，房地产新开工面积下行，商品房销售也不及预期，考虑到地方债券发行顺利，基建项目大都投资立项，未来需求增长看点仍以基建为主，随着二季度的来临，钢材需求有望进一步释放。总体来看钢材的高产量供给，相对于对需求的压力仍处于高位，预计四月钢材价格震荡缓升为主。

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